O número de condomínios horizontais e verticais tem crescido de forma exponencial em Goiânia e região, fato comprovado por meio de notícias veiculadas pela Imprensa e Empresas do setor.
Segundo estatísticas, Goiânia é a 3º cidade brasileira no ranking de crescimento imobiliário.
Esta realidade tem trazido consequências benéficas e maléficas à sociedade.
Quanto ao aspecto positivo, podemos citar: a valorização imobiliária de determinadas regiões, a segurança no interior dos condomínios e a privacidade das famílias que adotam este modelo de moradia.
Porém, o número excessivo de condomínios em Goiânia e região (entorno da capital) tem seu lado negativo, conflitos que têm chegado ao Poder Judiciário diariamente.
Os conflitos existentes por conta da existência de condomínios podem ser divididos em dois âmbitos: 1) externos e 2) internos.
Os conflitos externos são, na maioria dos casos os seguintes: a) o fluxo intenso de veículos nas regiões onde estão os condomínios, gerando congestionamentos constantes; b) reclamação de moradores antigos daquele setor; c) ausência de privacidade dos imóveis que ladeiam os condomínios verticais .
Já os conflitos internos existentes, na maioria dos casos, dizem respeito aos problemas enfrentados dentro dos condomínios, onde ocorre abusos de direitos de condôminos e também de Administradores (geralmente síndicos ou Empresas contratadas para gerir este aglomerado de imóveis).
ABUSO DE DIREITOS:
Abuso de Direito nada mais é do que aquela situação onde determinada pessoa (seja física ou jurídica) detém um direito conferido pela Legislação, mas o seu titular acaba por ultrapassar os seus limites, ele abusa, exagera, exacerba no seu exercício regular de direitos a ponto de lesar o direito do próximo, causando prejuízos a outrem.
O Abuso de Direito é previsto no Código Civil de Direito e é tratado como ato ilícito, ato passível de indenização.
O abuso de direito, ato ilícito à luz do ornamento jurídico brasileiro, pode ser cometido tanto pelo condômino quanto pela Administração do Condomínio (geralmente por síndicos ou empresas contratadas).
Pelo condômino (morador, proprietário, detentor da posse do imóvel) , temos alguns exemplos clássicos de abuso de direito, valendo citar: a) descumprimento do regimento interno do condomínio; b) afronta ao direito de vizinhança, cujas regras são previstas no Código Civil brasileiro, etc.
Pela Administração do condomínio (geralmente síndicos), podemos visualizar o abuso de direitos nas seguintes hipóteses: a) descumprimento do regimento interno; b) multas aplicadas injustificadamente, infundadas ou até decorrentes de fatos inexistentes; c) Valores exorbitantes das multas, que fogem completamente aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; d)Abuso de Poder e atos arbitrários dos dirigentes, etc.
Duas modalidades de Abuso de Poder cometidos por membros da Administração de condomínios merecem atenção, principalmente porquê adentram a esfera criminal, são elas: a) a prática de perseguição ao condômino(chamado de stalking) , que é tido como crime pelo Código Penal Brasileiro e b) a prática de discriminação contra o condômino, que também pode caracterizar crime contido no Código Penal ou em Lei Penal Extravagante.
Quanto ao Stalking (perseguição) praticada pela Administração do Condomínio, esta prática é caracterizada pelos seguintes comportamentos: 1) constantes e reiteradas notificações ao condômino imputando-lhe infração no interior do condomínio, sempre no intuito de coagi-lo ou causar-lhe uma ameaça de locomoção nas áreas comuns do ambiente; 2) Vigilância extrema e permanente voltada a determinado condômino, fato praticado por meio de funcionários a mando de síndicos ou de quem administra o conglomerado de imóveis, valendo-se como instrumento a captação de imagens deste indivíduo.
Quanto a discriminação, espécie de abuso de direitos e ato criminoso, esta pode ser percebida em razão de cor, credo, condições especiais da vítima, orientação sexual, sua procedência nacional ou outra razão específica.
A discriminação é crime previsto no ordenamento jurídico brasileiro. Se dirigida a uma pessoa específica, pode ser caracterizado crime contra honra, em especial a injúria, crime previsto no Código Penal; Se dirigida contra pessoas de forma difusa, genérica, o infrator poderá responder por crime previsto na Lei do Racismo, crime inafiançável e de grande potencial ofensivo.
Vale aqui consignar que os crimes de perseguição(stalking) ou discriminação podem ser cometidos por qualquer pessoa, admitindo-se a coautoria e participação , portanto, se determinado funcionário acata ordem de síndico e pratica ato manifestamente ilegal, podem os dois responderem conjuntamente por ação penal perante o Poder Judiciário, serão denunciados, processados e julgados ao final do processo, podendo advir condenação.
Medidas que podem ser tomadas pelo condômino/vítima em casos de abuso de direito e crimes praticados contra ele no interior do condomínio:
Ocorrendo qualquer conduta acima mencionada, o condômino pode tomar as seguintes providências: 1) acionar imediatamente a autoridade policial; 2) acionar diretamente o Ministério Público do Estado; 3) Ajuizar ação cível contra o condomínio, por ato ilegal praticado pelo gestor; 4) Deflagrar procedimento Administrativo perante o próprio condomínio.
A melhor via geralmente tem sido a do Poder Judiciário, seja no âmbito criminal ou cível, pois tem sido praxe a não retratação dos Membros da Administração do condomínio.
Quem pode ser síndico?
Segundo a Lei Especial que trata dos condomínios: qualquer pessoa pode ser síndico, exceto o Magistrado e o menor de 18 anos de idade.
Porém, já há julgados impedindo que seja síndico o Agente Público (seja ele Agente Político, Servidor Público e Militares Federais e Estaduais) . A fundamentação para o impedimento, segundo visto na jurisprudência, é a incompatibilidade de horários entre as duas atividades e a ilegalidade no ato de se ter a dupla remuneração, uma do cargo que ocupa e outra com o encargo de síndico.
Dica para quem deseja adquirir este modelo de moradia:
Como dica/orientação a quem pretende adquirir imóvel em condomínio, deixo consignado as principais: a) que o pretenso adquirente redobre a atenção na hora de adquirir o imóvel, repense em família se aquele é o modelo de moradia realmente desejado pela família, visto que as regras são rígidas e que terá que cumprí-las; b) que o pretenso adquirente se informe acerca das regras que regem os condomínios, tenha ciências de seus direitos e deveres previstos na Constituição Federal e normas infra constitucionais (Lei Especial que versa sobre os condomínios; Código Civil que traz as regras de vizinhança; regimento interno, que dita as regras internas do condomínio, etc).
Creio que cientes destas regras e consciente do assunto, o promitente comprador não terá problemas quanto a sua escolha de morar em condomínio (aglomerado de imóveis onde deve haver mútuo respeito entre os moradores).
Por Leandro Borba Ferreira Nascente, Advogado.
